Как приобрести квартиру на вторичном рынке с использованием ипотечного кредита. Особенности кредитных продуктов разных банков.

Ипотека — основной способ покупки жилья на сегодняшний день. Многие граждане предпочитают выбирать уже готовые квартиры, а не ждать их постройки. Банки готовы им в этом помочь. Рассмотрим, какие банки предлагают выгодную ипотеку на вторичное жилье в Москве и что потребуется для оформления договора.

Главные аспекты

Ипотекой называется один из способов обеспечения возврата денежных средств — залог недвижимости. Купленная на заемный капитал квартира на весь срок погашения долга передается банку на ограниченном праве — в залог.

Договор ипотеки обязательно регистрируется в Росреестре. Все время действия договора квартира считается обремененной. Любые сделки по ее отчуждению возможны только после получения на это согласия банка.

Ипотека гарантирует возврат средств заемщиком. Если же он не может этого сделать, у банка есть право реализовать предмет залога и таким образом получить выданные средства обратно.

Кто может рассчитывать

На получение ипотечного кредита могут рассчитывать покупатели жилья на вторичном рынке, отвечающие требованиям банка к заемщику.

Для одобрения заявки придется документально подтвердить свою платежеспособность и трудоспособный возраст. Для иностранных покупателей могут вводиться дополнительные ограничения.

Какими нормативными актами регулируется

Ипотека входит в сферу действия гражданского законодательства. Кредитование под залог приобретаемой квартиры регулируется сразу несколькими нормативными актами:

  1. Гражданский кодекс.
  2. Федеральный закон «Об ипотеке».
  3. Федеральный закон «О госрегистрации прав на недвижимое имущество.
  4. Федеральный закон «О банках и банковской деятельности».

Где выгоднее взять ипотеку на вторичное жилье в России

Ипотечные кредиты на вторичное жилье предлагают практически все банки. Изучив их предложения, можно выбрать наиболее подходящее. А между тем, небольшие региональные банки зачатую предлагают более выгодные условия.

Многие из них участвуют в реализации различных программ поддержки молодых семей, педагогов и др., предусматривающих льготы по кредиту.

Правильная экономия ипотеки на вторичное жилье

Фото: правильная экономия ипотеки на вторичное жилье

Алгоритм приобретения

Рассмотрим, как следует действовать, чтобы получить необходимые для покупки средства. Основные этапы оформления кредита будут следующими:

  • подача в банк заявки;
  • получение одобрения банка;
  • выбор квартиры;
  • сбор необходимых документов;
  • заключение кредитного договора;
  • заключение договора и перечисление средств продавцу;
  • регистрация прав на квартиру;
  • оформление и регистрация ипотеки.

Требования к заемщику

Требования к заемщику стандартны практически во всех кредитных учреждениях:

  • гражданство РФ;
  • постоянная регистрация;
  • возраст от 21 года (реже от 18 лет);
  • официальное трудоустройство или регистрация в качестве ИП;
  • определенный стаж на текущем месте работы (обычно от 3 месяцев до полугода);
  • достаточный уровень дохода, подтверждаемый документами.

Отсутствие подтвержденного дохода или официальной работы не является препятствием для получения кредита. Ряд банков предлагает такую услугу, как выгодная ипотека на вторичное жилье по двум документам. Одним из них всегда является паспорт, а вторым — СНИЛС, загранпаспорт, водительские права и др.

Можно ли получить без первоначального взноса

Практически все банки готовы предоставить ипотечный кредит на вторичное жилье в размере от 70 до 90% его стоимости. Недостающую часть покупатель обязан внести сам.

Начальный взнос демонстрирует серьезность намерений заемщика и снижает риск банка не получить выданные средства обратно. Однако есть предложения, когда первоначальный взнос не предусмотрен.

Их мало, преимущественно от небольших развивающихся банков. Размер процентной ставки по такому кредиту будет выше, чем обычно, а срок — меньше. Это плата за больший риск для банка.

Перечень документов, которые нужно собрать

Для оформления ипотеки на вторичное жилье потребуются:

  • заявка на кредит по форме конкретного банка;
  • паспорт самого заемщика, созаемщиков и поручителей (если они имеются);
  • копию трудовой книжки или выписку из ЕГРП в подтверждение трудоустройства или ведения коммерческой деятельности;
  • справка 2-НДФЛ или декларация 3-НДФЛ об уровне дохода для всех созаемщиков;
  • свидетельство о браке и нотариально заверенное согласие второго супруга (для состоящих в браке);
  • правоустанавливающий документ на приобретаемое жилье (договор купли-продажи);
  • кадастровый или технический паспорт квартиры;
  • паспорт продавца недвижимости (или всех продавцов).

Как выбрать подходящую программу в финансовом учреждении

Для выбора наиболее выгодной для себя кредитной программы, заемщику необходимо изучить предложения нескольких банков.

Обращать внимание следует на следующие аспекты:

Собственная кредитная история Необходимо заранее убедиться, что в ней не значатся просроченные или невозвращенные займы. Иначе велика вероятность получения отказа
Возможность вступления в льготную программу Многие банки предлагают лучшие условия держателям своих карт, особенно зарплатах. Молодые семьи, работник бюджетной сферы, военнослужащие и другие категории заемщиков вполне могут стать участниками соответствующих программ и получить кредит ан более выгодных условиях
Максимальный размер кредита В большинстве банков он составит определенную часть стоимости квартиры. Но не следует забывать, что чем больше сумма, тем выше будет ежемесячный платеж
Страхование Ипотека предусматривает обязательно страхование заложенного жилья. Кроме того банки готовы снизить процентную ставку для заемщиков, дополнительно застраховавших свою жизнь и возможность потери работы
Порядок платежей Большая часть банков использует систему аннуитетных платежей, когда вначале погашаются проценты, а затем сам долг. Размер ежемесячного взноса при этом не изменяется
Досрочное погашение Не все банки и кредитные программы предусматривают такую возможность. Возможность выплатить долг раньше значительно снижает переплату по ипотеке
Уровень сервиса и отношение к клиентам Сотрудничество с банком будет долгим и должно быть максимально комфортным

В каком банке самое дешевое кредитование

Предложения большинства крупных банков мало различаются между собой. Но обращение в них за ипотечными кредитом покупатели считают более безопасным.

Наиболее выгодные условия предлагают только развивающиеся банки, однако использование их услуг несет определенный риск для заемщика.

Рассмотрим, какие условия предполагает ипотека на вторичное жилье в Москве в различных банках:

Банки Сумма, р Срок Процентная ставка Минимальный начальный взнос
Сбербанк До 85% стоимости До 30 лет От 8,9% 15,00%
ВТБ Банк Москвы До 90% стоимости До 30 лет От 9,5% 10,00%
ДельтаКредит До 85% стоимости До 25 лет От 8,75% 15,00%
Тинькофф До 100 000 000 До 25 лет От 8% 15,00%
Альфа Банк До 70% стоимости До 25 лет 17,30% 30,00%

Как снизить процентную ставку

Процентная ставка по кредиту на вторичное жилье — одна из самых низких. И все же можно добиться еще большего ее снижения. Сделать это можно как при заключении кредитного договора, так и на уже имеющуюся ипотеку. Рассмотрим, что для этого потребуется.

В большинстве банков процентная ставка по ипотечным продуктам зависит от двух параметров займа — срока, на который он выдается и начального взноса за квартиру, который платит заемщик.

Чем короче срок договора и больше самостоятельно внесенная покупателем сумма, тем ниже для него процент по ипотеке. Для банка снижаются риски, что выгодно отражается на условиях кредитования.

Особые условия, в том числе льготную процентную ставку предлагают зарплатным клиентам банка и держателям счетов. Списание ежемесячных платежей в таких случаях может проходить автоматически, при согласии клиента.

Третья возможность получить льготную процентную ставку — стать участником одной из программ, предусматривающих государственную поддержку. Это может быть ипотека для молодых семей, для работников бюджетной сферы и т. д.

Однако для вступления в такие программы необходимо соответствовать довольно жестким критериям отбора.

Снизить процент по уже действующему договору можно двумя способами:

  • пересмотрев его условия по соглашению с банком;
  • путем рефинансирования, то есть заключения нового договора на более выгодных условиях целью погашения имеющегося.

Плюсы и минусы

Главный плюс приобретения вторичного жилья в ипотеку — возможность сделать это, не имея всей необходимой суммы. Полученный в банке займ выплачивается не единомоментно, а постепенно, посильными частями.

Еще одно преимущество ипотеки на вторичную квартиру — сниженная процентная ставка по сравнению с кредитом на покупку в новостройке. Банк сразу получает в залог уже существующий объект, следовательно риск невозврата средств для него снижается.

Недостаток покупки квартиры в ипотеку состоит, прежде всего, в необходимости выплаты процентов. Ставки по таким кредитам ниже, чем по потребительским, но срок существенно больше. За 10-15 лет проценты составят сумму, сравнимую с самой стоимостью квартиры
.

Второй минус — обременение, наложенное на жилье на длительный срок. Пока не выплачен кредит, любая сделка с квартирой может совершаться только с одобрения банка.

При возникновении задолженности по ипотеке, заемщик рискует потерять жилье, так как банк имеет право вернуть свои средства путем его продажи без согласия владельца.

Ипотека под залог квартиры, приобретаемой на вторичном рынке зачастую оказывается более выгодной, чем на новостройку. Большинство банков готовы принять такое имущество в качестве залога и предложить по кредиту меньшую процентную ставку.

Видео: как взять самую выгодную кредит