Как оформить ипотеку под залог имеющегося жилья на вторичном рынке (недвижимость) в 2020 году

Одним из главных способов приобретения жилья сегодня выступает ипотечный кредит. К нему прибегают как при покупке первой собственной квартиры, так и улучшения жилищных условий.

Во втором случае у собственника есть выбор оформить ипотеку на новое жилье или на уже имеющееся. Рассмотрим второй случай, его особенности, плюсы и минусы.

Главные сведения

Ипотекой принято называть кредит, имеющий целевое назначение — покупку жилой или коммерческой недвижимости. Ипотека — это залог недвижимого имущества, как один из способов обеспечения добросовестного исполнения какого-либо обязательства.

В случае покупки жилья, речь идет о кредитном договоре. Банк предоставляет займ и получает ограниченное право на какое-либо недвижимое имущество должника до его полного возвращения.

Что это такое

Банк, принимая имущество в залог (ипотеку), получает гарантию возвращения кредита. В случае, когда заемщик не может вернуть полученные средства, банк вправе получить их, используя предмет залога.

Квартира или другая недвижимость реализуется на специальном аукционе. Вырученные средства используются на погашение кредита и процентов по нему, а остаток передается заемщику. Право собственности при этом теряется, должник остается без жилья.

Передача квартиры в залог оформляется отдельным договором одновременно с кредитным. Установление обременения и его снятие впоследствии обязательно подлежит госрегистрации.

Документы подаются в Росреестр заемщиком. Переданная в залог квартира страхуется от повреждения и утраты на весь срок действия договора.

Требования к заемщикам

Банки выдвигают к заемщикам следующие требования:

• российское гражданство;
• наличие постоянной регистрации;
• возраст от 21 года;
• постоянная занятость или стабильный источник дохода;
• достаточность уровня дохода для внесения ежемесячных платежей.

Ипотечный кредит выдается на долгий срок, поэтому помимо минимальной планки к возрасту заемщика предъявляются дополнительные ограничения.

Большинство банков требует, чтобы к моменту окончания действия договора, должник все еще находился в трудоспособном возрасте.

Законодательная база

Ипотечное кредитование регулируется нормами гражданского законодательства. Гражданским кодексом устанавливается форма кредитного договора и его содержание.

Для договора залога помимо письменной формы устанавливается обязательность государственной регистрации. Более подробно процесс передачи квартиры или дома в залог банку регулируется специальным законом «Об ипотеке».

Порядок регистрации обременения и его снятия подробно изложен в законе «О госрегистрации недвижимого имущества и сделок с ним». Банки осуществляют свою деятельность на основании специального отраслевого закона.

Реализация различных льготных программ регламентируется положениями нормативных актов федерального или регионального уровня. Они определяют требования к участникам программ льготного ипотечного кредитования и другие необходимые условия.

Особенности предоставления

Банк может принять в залог разные виды жилья. Но есть ряд общих требований, которых придерживаются все кредитные организации. Они касаются качества квартир и домов, принимаемых в качестве обеспечения. Остановимся на некоторых из них.

Дом должен быть выполнен из огнестойкого материала. Это относится к материалам внешних стен и внутренних перегородок, а также межэтажных перекрытий. Дома из дерева, сип-панелей или каркасные не могут быть приняты в качестве залога.

Квартира должна отвечать требованиям, предъявляемым к ее размерам. Разные банки устанавливают различный необходимый минимум, но в квартире непременно должны присутствовать санузел и кухня. Наличие водопровода и канализации в исправном состоянии также обязательно.

Фото: Схема-по-оформлению-ипотеки

Ограничение накладывается и на ряд сделок. Целевой ипотечный кредит не может быть потрачен на покупку жилья у близкого родственника. Для подтверждения законности сделки банк может затребовать брачный контракт или согласие других членов семьи на нее.

Условия получения

Условий получения кредита под залог недвижимости немного. Передача в качестве обеспечения погашения долга недвижимости служит гарантией добросовестности заемщика, ведь в случае невозможности возврата кредита, он лишится заложенного жилья.

Однако банку необходимо удостовериться в платежеспособности своего клиента. Эти сведения подтверждаются документами.

Для наемных работников таковыми служат копия трудовой и справка о размере заработка. Для предпринимателей — декларация 3-НДФЛ и выписка из ЕГРЮЛ.

Особые требования предъявляются к размеру заработка заемщика. Выплаты по всем кредитам, включая ипотечный, не могут составлять более определенной его части. Обычно она равна 40-45%.

Займ под залог жилья имеет, как правило, целевое назначение. Он может быть потрачен только на приобретение недвижимости.

В зависимости от того, на каком рынке она приобретается, могут различаться условия оформления кредита.

Приобретаемого жилья

Чаще всего в залог передается именно приобретаемое жилье. Банк выдвигает несколько основных условий при совершении подобной сделки:

• покупатель вносит часть стоимости недвижимости самостоятельно в виде начального взноса, минимальный размер которого составляет от 10 до 20% в зависимости от программы кредитования;
• передаваемое банку жилье обязательно страхуется на весь срок действия договора;
• сделка должна быть юридически чистой.

Строящейся недвижимости

Для банка такая сделка является более рискованной, чем кредитование покупки на вторичном рынке. Поэтому далеко не всем застройщикам удается аккредитовать свои новостройки в крупных банках.

Покупая в ипотеку квартиру по договору ДДУ, стоит помнить, что передача квартиры под залог происходит только после того, как она будет передана новому владельцу и тот зарегистрирует свое право собственности.

Ипотека под залог имеющегося жилья на вторичном рынке от собственника

Залог уже имеющейся недвижимости также имеет свои особенности. Главная из них — дисконт при определении максимально возможной суммы кредита.

Он составит не более 70% от рыночной стоимости жилья при самом благоприятном раскладе. Для квартир в домах, имеющих большой возраст, сумма займа составит не более 30-40% от рыночной их цены.

Документы, которые потребуются

Все документы, которые потребуются для получения ипотечного кредита, можно разделить на две группы — подтверждающие благонадежность заемщика и характеризующие квартиру, передаваемую в залог.

Заемщик обязан предоставить:

• паспорт, как документ, удостоверяющий его личность;
• копию трудовой книжки для подтверждения занятости;
• справку о размере доходов по форме 2 НДФЛ или банка;
• справка о состоянии счета, если программой предусмотрен начальный взнос.

Сведения о недвижимости, передаваемой в залог, включают:

• правоустанавливающий документ, договор ипотеки, купли-продажи и т. д.;
• свидетельство о регистрации прав владельца (на жилье, приобретенное до июля 2016 г.);
• выписка из ЕГРП, взятая не позднее, чем за 10 дней до подписания кредитного договора;
• техпаспорт квартиры, изготовленный БТИ;
• кадастровый паспорт жилья;
• акт оценки квартиры, выполненный профессиональным экспертом, выполненный не более, чем за полгода до сделки;
• справки о составе семьи заемщика о об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
• согласие супруга на передачу имущества в залог или действующий брачный договор;
• согласие от органов опеки, если в ипотеку передается доля несовершеннолетнего.

В какие банки следует обратиться 

Большинство заемщиков предпочитает обращаться в самые крупные банки. Рассмотрим, какие условия они предлагают в 2020 г.:

Сильные и слабые стороны

Зачастую банки предлагают по такому кредиту (ломбардной ипотеке) более выгодные условия, например, сниженную процентную ставку. Второй плюс — возможность покупки второй квартиры в новостройке, даже не аккредитованной банком.

Но, как правило, отказ кредитного учреждения от аккредитации проектов застройщика может означать нарушения при оформлении необходимых документов, что в будущем способно затруднить оформление собственности на квартиру.

Существенный минус такой ипотеки — большой дисконт при определении суммы кредита. Он вряд ли будет выше 50-70% от рыночной цены жилья. Далеко не все квартиры могут быть приняты банками в качестве обеспечения.

Это относится, прежде всего, к домам, подпадающим под городские программы реновации или иные подобные проекты. В ипотеке под залог жилья, старше 40-50 лет также может быть отказано или одобренная сумма окажется невелика.

Ипотечный кредит еще долгое время останется основным способом покупки жилья, как на первичном, так и вторичном рынке.

Но, решаясь на такой шаг, необходимо тщательно взвесить все «за» и «против», а также рассчитать свои возможности. В случае неблагоприятного развития событий, заложенная квартира будет потеряна.

Видео: как правильно купить квартиру на вторичном рынке недвижимости